תמ"א 38
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ( תמ"א 38 ) מאפשרת חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה. תוכנית תמ"א 38 מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, כדי ליצור תמריץ לחיזוק. תוכנית תמ"א 38 הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים שבראשו עמד אדריכל יונה פיטלסון. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14/4/05
על מנת שבניין יעמוד בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה יש להשקיע כסף רב. בדרך כלל, הדיירים המתגוררים בבניין אינם יכולים או מעוניינים לממן מכספם את חיזוק הבניין. כתוצאה מכך אושרה תוכנית תמ"א 38 לפיה יזם או קבלן יקח על עצמו ועל חשבונו את חיזוק הבניין כולל
כל ההוצאות הנלוות, ובתמורה הוא יקבל זכויות בניה שניתן לנצלן על ידי בניית קומה נוספת על גג הבניין או באמצעות הרחבת הבניין
תפקידי עורך דין תמ"א 38
הסכם לביצוע עבודות חיזוק הבניין, שיפוצו ותוספות בנייה לפי תמ"א 38 , הינו הסכם מורכב, הדורש ידע ובקיאות מקצועית. מובן מאליו כי על בעלי הדירות לבחור עורך דין תמ"א 38 בעל ניסיון מוכח, ידע ובקיאות בתחום המקרקעין בכלל ובתחום תמ"א 38 בפרט
בעיקרון, עסקת תמ"א 38 היא אחת העסקאות המורכבות בתחום הנדל"ן. לכאורה, ניתן לחשוב כי מאחר ומדובר בתוספת בניה בהיקף מצומצם, למשל ביחס לבניית בניין חדש, הרי שגם ההסכם יהיה פשוט. אלא שבמקרה הנדון, מורכבות הסכם תמ"א 38 עומדת ביחס הפוך להיקפו
ההתקשרות בהסכם תמ"א 38 היא סבוכה עקב מספר סיבות: ראשית, יש ריבוי מתקשרים מצד בעל הקרקע, כלומר ריבוי דיירים. שנית, ישנם קשיים משפטיים הכרוכים ברישום הגג כיחידה נפרדת. שלישית, ישנם קשיים רבים בקבלת מימון בנקאי או ליווי פיננסי אחר, וכן קשיים בתחומים רבים נוספים כגון ביטוח הדירות הקיימות בזמן הבניה ועוד. רביעית, ישנם קשיים בביצוע עבודות הבניה, בזמן שהבניין מאוכלס ובעלי הדירות ממשיכים להתגורר בו. כל אלה מחייבים ליווי עורך דין תמ"א 38 בעל מומחיות מיוחדת, בקיאות וניסיון בתחום התמ"א , שבלעדיהם יקשה על בעלי הדירות להגיע להסכם המיוחל
חשוב להדגיש כי תנאי מוקדם להתקשרות הדיירים עם יזם, הוא הסכמה רחבה בין הדיירים לבין עצמם. מטבע הדברים הוא שבמקרים רבים, ייתכנו עמדות נוגדות ופערים ברצונותיהם של בעלי הדירות השונים. לפיכך, חשוב שעורך הדין המייצג את הדיירים בעסקת תמ"א 38 יהיה מיומן גם ביישוב מחלוקות, יצירתי וגמיש
במסגרת הסכמי תמ"א , בין יזם/קבלן לבין בעלי הדירות, מקובל כי היזם נושא בשכר טירחתו של עורך דין תמ"א 38 המייצג את בעלי הדירות
על מנת שבניין יעמוד בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה יש להשקיע כסף רב. בדרך כלל, הדיירים המתגוררים בבניין אינם יכולים או מעוניינים לממן מכספם את חיזוק הבניין. כתוצאה מכך אושרה תוכנית תמ"א 38 לפיה יזם או קבלן יקח על עצמו ועל חשבונו את חיזוק הבניין כולל
כל ההוצאות הנלוות, ובתמורה הוא יקבל זכויות בניה שניתן לנצלן על ידי בניית קומה נוספת על גג הבניין או באמצעות הרחבת הבניין
תפקידי עורך דין תמ"א 38
הסכם לביצוע עבודות חיזוק הבניין, שיפוצו ותוספות בנייה לפי תמ"א 38 , הינו הסכם מורכב, הדורש ידע ובקיאות מקצועית. מובן מאליו כי על בעלי הדירות לבחור עורך דין תמ"א 38 בעל ניסיון מוכח, ידע ובקיאות בתחום המקרקעין בכלל ובתחום תמ"א 38 בפרט
בעיקרון, עסקת תמ"א 38 היא אחת העסקאות המורכבות בתחום הנדל"ן. לכאורה, ניתן לחשוב כי מאחר ומדובר בתוספת בניה בהיקף מצומצם, למשל ביחס לבניית בניין חדש, הרי שגם ההסכם יהיה פשוט. אלא שבמקרה הנדון, מורכבות הסכם תמ"א 38 עומדת ביחס הפוך להיקפו
ההתקשרות בהסכם תמ"א 38 היא סבוכה עקב מספר סיבות: ראשית, יש ריבוי מתקשרים מצד בעל הקרקע, כלומר ריבוי דיירים. שנית, ישנם קשיים משפטיים הכרוכים ברישום הגג כיחידה נפרדת. שלישית, ישנם קשיים רבים בקבלת מימון בנקאי או ליווי פיננסי אחר, וכן קשיים בתחומים רבים נוספים כגון ביטוח הדירות הקיימות בזמן הבניה ועוד. רביעית, ישנם קשיים בביצוע עבודות הבניה, בזמן שהבניין מאוכלס ובעלי הדירות ממשיכים להתגורר בו. כל אלה מחייבים ליווי עורך דין תמ"א 38 בעל מומחיות מיוחדת, בקיאות וניסיון בתחום התמ"א , שבלעדיהם יקשה על בעלי הדירות להגיע להסכם המיוחל
חשוב להדגיש כי תנאי מוקדם להתקשרות הדיירים עם יזם, הוא הסכמה רחבה בין הדיירים לבין עצמם. מטבע הדברים הוא שבמקרים רבים, ייתכנו עמדות נוגדות ופערים ברצונותיהם של בעלי הדירות השונים. לפיכך, חשוב שעורך הדין המייצג את הדיירים בעסקת תמ"א 38 יהיה מיומן גם ביישוב מחלוקות, יצירתי וגמיש
במסגרת הסכמי תמ"א , בין יזם/קבלן לבין בעלי הדירות, מקובל כי היזם נושא בשכר טירחתו של עורך דין תמ"א 38 המייצג את בעלי הדירות